Ev sahibinin elindeki en güçlü tahliye aracı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.352/1 çerçevesinde düzenlenen tahliye taahhütnamesidir. Bu belge ile kiracı, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt eder. Geçerlilik şartlarına uygun bir taahhütname, ev sahibine tahliye için özel bir sebep göstermeden dava açma hakkı verir. Bu rehberde, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını, sıkça yapılan hataları ve kiracı için savunma stratejilerini ele alıyoruz.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
TBK m.352/1 çerçevesinde tahliye taahhütnamesi:
Konut veya çatılı işyeri kiralarında, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği, kira sözleşmesinden sonra verilen belgedir.
Taahhütname olduğunda ev sahibi:
- Tahliye davasında gerekçe göstermek zorunda değil
- "İhtiyaç var" gibi şartları ispat etmek gerekmez
- Sadece taahhütnamenin geçerli olduğunu kanıtlar
Bu özelliği nedeniyle en hızlı tahliye yoludur.
Geçerlilik Şartları — Kritik 4 Şart
Tahliye taahhütnamesi geçerli olabilmek için dört şartı birden karşılamalıdır. Bir şart eksikse taahhütname geçersizdir.
| Şart | Detay |
|---|---|
| 1. Sözleşmeden sonra verilmiş olmalı | Sözleşmeyle aynı tarihte verilmiş taahhütname GEÇERSİZ |
| 2. Yazılı olmalı | Sözlü taahhüt geçersiz |
| 3. Belirli tarih içermeli | "İhtiyacınız olduğunda boşaltırım" GEÇERSİZ |
| 4. Kiracının özgür iradesi | Zorla veya hile ile alınmış taahhütname GEÇERSİZ |
Şart 1: Sözleşmeden Sonra Verilmiş Olma — En Kritik Şart
Bu, en sık tartışılan ve en sık geçersizlik sebebi olan şart. Yargıtay 3. HD'nin yerleşik içtihadı:
Kira sözleşmesi imzalanırken aynı gün veya çok yakın bir tarihte verilen tahliye taahhütleri, kiracının özgür iradesini yansıtmaz; bu nedenle geçersizdir.
Mantığı: Kiracı, ev sahibinden "evi kiralamak istiyorsan bu kağıdı da imzala" baskısı altındadır. Bu özgür irade olmadığını gösterir.
Pratik Kural
- Sözleşme tarihi: 1 Ocak 2024
- Tahliye taahhüdü tarihi: 1 Ocak 2024 → GEÇERSİZ
- Tahliye taahhüdü tarihi: 15 Ocak 2024 (2 hafta sonra) → GEÇERLİ
- Tahliye taahhüdü tarihi: 1 Şubat 2024 (1 ay sonra) → GEÇERLİ
Şart 2: Yazılı Olma
Sözlü taahhüt geçersizdir. Yazılı belgeye iki tarafın da imzası gerekir. El yazısı veya bilgisayar çıktısı fark etmez; imza gereklidir.
Şart 3: Belirli Tarih İçerme
Tahliye edileceği belirli ve net bir tarih olmalıdır. Geçersiz tarih ifadeleri:
| İfade | Durum |
|---|---|
| "1 Mart 2025" | ✅ Geçerli |
| "Sözleşme bitiminde" | ⚠️ Sözleşme bitiş tarihi belirli ise geçerli |
| "İhtiyacınız olduğunda" | ❌ Geçersiz (belirli değil) |
| "3 ay içinde" | ❌ Geçersiz (kesin tarih değil) |
| "30 gün sonra" | ⚠️ Hesaplanabilirse geçerli |
Şart 4: Özgür İrade
Kiracının zor, hile veya baskı altında imzaladığı taahhütname geçersizdir. Bu durum iddia ve ispat gerektirir; "baskı vardı" demek yetmez.
1 Aylık Dava Açma Süresi — Hak Düşürücü
TBK m.352/1 çerçevesinde, ev sahibi tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
Süre Kaçırılırsa Ne Olur?
Tahliye taahhüdü etkisini kaybeder. Ev sahibi bu taahhütnameyle tahliye sağlayamaz; ancak başka sebepler (ihtiyaç, iki haklı ihtar vb.) varsa o yollardan gidebilir.
Süre Nasıl Hesaplanır?
Tahliye tarihi: 1 Mart 2026
- Dava açma süresi: 1 Nisan 2026'ya kadar
- 2 Nisan'da açılan dava: süre kaçırılmış
Dava Süreci
Aşama 1: Zorunlu Arabuluculuk
Kira uyuşmazlıklarında zorunlu (dava şartı). 3-4 hafta.
Aşama 2: Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetki: taşınmazın bulunduğu yer.
Aşama 3: Yargılama
Tahliye taahhütnamesi davaları diğer tahliye davalarına göre daha hızlı sonuçlanır çünkü ispat konusu sınırlıdır:
- Taahhütnamenin var olduğu (belge sunumu)
- Geçerlilik şartlarının karşılandığı
- 1 aylık dava süresi içinde olunduğu
Süre ortalama 6-12 ay.
Aşama 4: Karar ve İcra
Tahliye kararı verilirse, kiracıya 30-60 günlük taşınma süresi tanınır. Süre sonunda icra yoluyla tahliye yapılır.
Kiracı İçin Savunma Stratejileri
Tahliye taahhütnamesi karşısında kiracının savunma yolları:
1. Sözleşmeyle Aynı Tarih İtirazı
En güçlü savunma. Sözleşme ve taahhütnamenin aynı veya çok yakın tarihli olması durumunda taahhütname geçersizdir.
| Ne Yapılır? |
|---|
| Sözleşme tarihini gösteren belge sun |
| Taahhütnamedeki tarih karşılaştır |
| Yargıtay 3. HD içtihatlarına dayan |
2. İmza İnkârı
Taahhütnamedeki imzanın size ait olmadığını iddia edebilirsiniz. Bu durumda:
- İmza incelemesi (kriminal laboratuvar) yapılır
- İmza size ait değilse taahhütname iptal edilir
- Kötü niyetli ev sahibi için suç duyurusu mümkündür (TCK m.204 — resmi belgede sahtecilik)
3. Belirli Tarih Eksikliği
Tahliye tarihi net olmayan ifadeler içeriyorsa (örn. "ihtiyacınız olduğunda") geçersizdir.
4. Zorlama veya Hile İddiası
Tahliye taahhüdünün zor altında veya yanıltıcı bilgi ile imzalandığını iddia edebilirsiniz. Bu iddianın ispatı gerekir (tanık, mesaj, e-posta).
5. Dava Süresi Kaçırılma
Ev sahibinin 1 aylık dava açma süresini geçirmesi durumunda taahhütname etkisini kaybetmiştir. Bu husus mahkemece re'sen dikkate alınır.
Ev Sahibi İçin Pratik Tavsiyeler
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için:
| Tavsiye | Detay |
|---|---|
| Sözleşmeden sonra alın | Sözleşme imzalandıktan en az 1-2 hafta sonra |
| Yazılı olarak imzalatın | İki tarafın da imzası şart |
| Net tarih yazdırın | "1 Mart 2026" gibi belirli tarih |
| Tanık imzası ekletin | İleride iddia edilen baskı iddialarına karşı koruyucu |
| Noter onayı düşünün | Daha güçlü delil; ancak şart değil |
Sık Sorulan Sorular
Sözleşmeyi imzalarken tahliye taahhüdü de imzaladım, geçerli mi?
Hayır. Yargıtay 3. HD'nin yerleşik içtihadına göre, sözleşme ile aynı tarihli veya çok yakın tarihli tahliye taahhütleri kiracının özgür iradesini yansıtmadığı için geçersizdir. Bu husus mahkemece kabul edilen güçlü bir savunmadır.
Tahliye taahhüdü verdim, evden çıkmıyorum. Ev sahibim ne yapabilir?
Ev sahibi, taahhütnamedeki tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne tahliye davası açabilir (zorunlu arabuluculuk öncelikli). Mahkeme taahhütnamenin geçerli olduğunu tespit ederse tahliye kararı verir. 1 ay süresi kaçırılırsa taahhütname etkisini kaybeder.
Tahliye tarihinden önce kira artışı talep edilebilir mi?
Tahliye taahhüdü, kira ilişkisini belirli tarihe kadar devam ettirir. Bu süre içinde yasal sınırlar dahilinde (TÜFE) kira artışı yapılabilir. Tahliye tarihine kadar kira yasal artışla devam eder.
Ev sahibi taahhütnameyi sözleşmeden 5 yıl sonra getirdi. İmzalamak zorunda mıyım?
Hayır. Tahliye taahhüdü iki tarafın anlaşmasına dayanır. İmzalamak zorunda değilsiniz. Sözleşme süresince kiracı tahliye taahhüdü vermeye mecbur değildir; baskı altında imzalanırsa geçersizlik iddia edilebilir.
Taahhütname tarihinde başka eve geçmek için para gerekli, ev sahibim 6 ay daha istedi. Yeni taahhüt yazılır mı?
Evet. Tarafların anlaşmasıyla yeni bir tahliye taahhüdü veya mevcut taahhüdün uzatılması yazılı olarak yapılabilir. Yeni taahhüt geçerlilik şartlarına uygun olmalıdır (yazılı, belirli tarih).
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, ev sahibinin en güçlü tahliye aracı olsa da dört temel şarta (sözleşmeden sonra + yazılı + belirli tarih + özgür irade) bağlıdır. Sözleşmeyle aynı tarihli taahhütler geçersizdir — kiracının en güçlü savunma yolu. Ev sahibinin 1 aylık dava açma süresi hak düşürücüdür. Kiracı için imza inkârı, zorlama iddiası, belirli tarih eksikliği gibi savunmalar mümkündür. Dava süreci arabuluculuk + Sulh Hukuk Mahkemesi olmak üzere 6-12 ay sürer. Kendi durumunuza özel değerlendirme için bir avukatla görüşmenizi öneririz.
İlgili HizmetDetaylı içerik için: Kira & Tahliye