Türkiye'de kira ilişkileri, son yıllarda enflasyonun en güçlü hissedildiği alanlardan biri olmuştur. Hem ev sahibi hem kiracı için "yasal zam ne kadar?", "ev sahibim TÜFE üstü zam talep edebilir mi?", "5 yıl dolduğunda ne olur?" soruları sürekli gündemde. 2026 yılında yürürlükteki düzenlemeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344 çerçevesinde net bir çerçeve çizmektedir. Bu rehberde, kira artışının yasal sınırlarını, hesaplama yöntemini ve uyuşmazlık durumundaki yolları ele alıyoruz.
Kira Artışında Yasal Çerçeve — TBK m.344
TBK m.344, kira artışının yasal sınırını net olarak belirlemiştir. Hem konut hem işyeri (ticari) kiralarında kural aynıdır: bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin 12 aylık ortalaması yasal tavan olarak uygulanır.
Önemli: Bu sınır emredici niteliktedir. Yani sözleşmede daha yüksek artış oranı yazsa bile yasal tavan geçerlidir; sözleşme hükmü, kanuna aykırı olduğu ölçüde geçersizdir.
2022-2024 yıllarında geçici olarak uygulanan %25 üst sınır (7409 sayılı Kanun), 1 Temmuz 2024 itibarıyla son bulmuştur. 2026 yılı itibarıyla tek yasal sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
2026 Yılı Kira Artış Oranı
TÜFE 12 aylık ortalaması her ay TÜİK tarafından güncellenir. Sözleşmenizin yenilendiği ay için o ayda geçerli olan oran esas alınır. Bu nedenle bu rehber sabit bir oran vermek yerine, güncel oranı doğru kaynaktan bulmanın yöntemini açıklar — aksi hâlde sayfada yazan rakam her ay bayatlardı.
Güncel Oranı Nasıl Öğrenirim?
| Adım | Detay |
|---|---|
| 1. TÜİK'in resmî sitesi | https://data.tuik.gov.tr — "Tüketici Fiyat Endeksi" verileri |
| 2. İlgili dönem | Sözleşmenin yenileme ayından bir önceki aya kadar olan dönem |
| 3. Doğru satır | "12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı" — aradığınız satır budur (yıllık enflasyon değil!) |
| 4. Resmî açıklama | Her ayın 3'ü civarında TÜİK Haber Bülteni'nde yayımlanır |
Önemli: "Yıllık enflasyon" (12 aylık değişim) ile "12 aylık ortalama" aynı şey değildir. Kira artışında 12 aylık ortalama esas alınır (TBK m.344). İki değer arasında ciddi fark olabilir; doğru satırı seçmek kritiktir.
Pratik Örnek
Sözleşmeniz Eylül 2026'da yenilenecekse:
- TÜİK'in Eylül 2026 başında yayımladığı Ağustos 2026 TÜFE Haber Bülteni'ni açın
- "12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı" satırını bulun (%X)
- Yeni kirayı hesaplayın: Mevcut kira × (1 + X / 100)
Bu oran sözleşme yenilenirken otomatik uygulanır; tarafların yeniden anlaşmasına gerek yoktur. Ev sahibi daha yüksek talep edemez, kiracı daha düşük teklif edemez (5 kira yılı dolmamışsa).
Kira Artışı Nasıl Uygulanır?
Artış, sözleşmenin yenilendiği ayın başında yapılır. Sözleşme örneğin 5 Eylül'de imzalandıysa, her yıl Eylül ayındaki TÜFE oranı esas alınır.
Formül: Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE Oranı / 100)
Örnek: Mevcut kira 15.000 TL, yenileme ayında geçerli TÜFE 12 aylık ortalaması (örneğin %32) ise → Yeni kira: 15.000 × 1,32 = 19.800 TL. Gerçek oran, TÜİK'in yenileme ayındaki Haber Bülteni'nden alınır.
Yasal Tavan Aşılırsa Ne Olur?
Ev sahibinin yasal sınırı aşan zam talebi karşısında kiracının elinde net haklar vardır:
1. Yasal Sınır Dahilinde Ödeme
Kiracı, yasal sınırdaki tutarı banka kanalıyla "X ayı kirasının yasal artışlı bedelidir" açıklamasıyla ödediği takdirde, ev sahibi temerrüt iddiasıyla tahliye davası açamaz. Ödeme yapıldığı sürece kiracı haklı konumdadır.
2. Fazla Ödediği Kira Geri Talep Etme Hakkı
Geçmiş dönemlerde yasal sınırın üzerinde ödenen tutarlar sebepsiz zenginleşme (TBK m.77 vd.) çerçevesinde geri talep edilebilir. Genel zamanaşımı süresi içinde alacak davası açılabilir.
3. Yazılı İhtarname
Kiracı, ev sahibine noter aracılığıyla yazılı ihtarname göndererek TBK m.344 çerçevesinde yasal sınırın üzerindeki artışın geçersiz olduğunu bildirir. Bu adım, ileride dava açılırsa delil değeri taşır.
Sözleşmedeki Yüksek Artış Oranı Geçerli Mi?
Sözleşmede "her yıl %50 artış yapılacaktır" gibi yasal tavanı aşan hüküm yer alsa bile bu hüküm geçersizdir. Yasal tavan (TÜFE 12 aylık ortalama) uygulanır.
Sözleşmede TEFE-ÜFE ortalaması veya başka bir endeks belirtilse ve bu oran TÜFE'den yüksek çıkıyorsa, yine TÜFE geçerlidir. TBK m.344, kiracı lehine emredici bir koruyucudur.
5 Yılı Dolan Sözleşmelerde Kira Tespit Davası
TBK m.344/3 çerçevesinde, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 kira yılı dolduğunda, taraflar (ev sahibi veya kiracı) TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın piyasa değerine uygun kira belirlenmesi için kira tespit davası açabilir.
Kira Tespit Davası Süreci
| Aşama | Detay |
|---|---|
| Arabuluculuk | Dava öncesi zorunlu arabuluculuk (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu) |
| Anlaşmazlık | Arabulucu son tutanağı ile dava açılır |
| Yetkili mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi (taşınmazın bulunduğu yer) |
| Hâkim takdiri | Emsal kira bedelleri, taşınmaz niteliği, konum, hakkaniyet |
| Süre | Yaklaşık 6-18 ay |
Hâkim, emsal kira bedellerini (bilirkişi raporu), taşınmazın durumunu ve hakkaniyet ilkesini dikkate alarak yeni bedeli belirler. Özellikle büyük şehirlerin merkezi ilçelerinde piyasa kirasının TÜFE'nin çok üzerinde olduğu durumlarda bu dava ciddi artışla sonuçlanabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'in yerleşik içtihatlarında, kira tespitinde hak ve nesafet ilkesi gözetilirken emsal kira bedellerinin somut olarak incelenmesi ve yenilenen kira yılındaki bedelin önceki dönemin TÜFE ortalamasından makul ölçüde sapabileceği kabul edilmektedir.
Kiracı için Önemli Koruma — Dava Açma Süresi
Kira tespit davasının açılması belirli sürelere tabidir:
- Sözleşmede artış hükmü varsa: yeni kira dönemi sonuna kadar
- Sözleşmede artış hükmü yoksa: yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün öncesine kadar
Süre kaçırılırsa, dava bir sonraki kira yılına ertelenir.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibim sözleşmedeki %50 maddesini gösteriyor, ödemek zorunda mıyım?
Hayır. TBK m.344 emredici hükümdür; sözleşmedeki yüksek artış oranı geçersizdir. Yasal tavan (TÜFE 12 aylık ortalama) uygulanır.
Yasal zam dahilinde ödemiyorum diye ev sahibim tahliye davası açabilir mi?
Hayır. Yasal zammı banka kanalıyla "yasal artışlı bedeldir" açıklamasıyla ödediğiniz sürece temerrüt sayılmazsınız ve tahliye davası reddedilir. Tahliye için TBK'da sayılı özel sebepler (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar vb.) gereklidir.
5 yıl dolduğunda ev sahibim ne kadar zam isteyebilir?
5 yıl dolduğunda doğrudan TÜFE üstü zam talep edemez — bunun için kira tespit davası açması gerekir. Mahkeme emsal kira bedellerine göre yeni rakam belirler.
Geçmişte fazla ödediğim kira parasını geri alabilir miyim?
Evet. Sebepsiz zenginleşme (TBK m.77 vd.) çerçevesinde alacak davası açabilirsiniz. Yazılı ihtarname ile başlatın, olumsuz cevap halinde icra takibi veya alacak davası yolunda ilerleyin.
İşyeri kirasında da aynı kural mı?
Evet. TBK m.344 hem konut hem işyeri kiralarında geçerlidir. Ticari taşınmazda da TÜFE 12 aylık ortalama yasal tavandır.
Sonuç
2026 yılında kira artışının tek yasal sınırı TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Sözleşmedeki yüksek oran, kanun karşısında geçersizdir. 5 yıllık sürenin dolması, kira tespit davası ile piyasa değerine yaklaşmayı mümkün kılar. Kira uyuşmazlıklarınızda dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Kendi durumunuza özel değerlendirme için bir avukatla görüşmenizi öneririz.
İlgili HizmetDetaylı içerik için: Kira & Tahliye