Apartman, site, iş merkezi gibi birden fazla bağımsız bölümlü yapılarda mülkiyet ilişkileri özel bir kanunla düzenlenmiştir: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK). Bu kanun; aidat ödeme yükümlülüğünden ortak alan kullanımına, yönetim kurulu yetkilerinden kat malikleri kurulu kararlarına kadar geniş bir alanda kuralları düzenler. Bu rehberde, kat mülkiyetinin temel kavramlarını, aidat uyuşmazlıklarını ve hak arama yollarını ele alıyoruz.
Kat Mülkiyeti Nedir?
634 sayılı KMK m.1 çerçevesinde kat mülkiyeti:
Tamamlanmış bir yapının kullanılan bağımsız bölümleri üzerinde, o gayrimenkulün ortak yerleri ile ilişkili olarak kurulan mülkiyet türüdür.
Kat Mülkiyetinin Üç Unsuru
| Unsur | Detay |
|---|---|
| Bağımsız bölüm | Bağımsız kullanım amaçlı kısım (daire, dükkan, ofis) |
| Ortak yerler | Tüm maliklerin ortak kullanımındaki yerler |
| Arsa payı | Bağımsız bölüme bağlı ortak arsa payı |
Ortak Yerler — KMK m.4
Ortak yerler tüm kat maliklerinin müşterek kullanımına tahsislidir:
| Yer | Detay |
|---|---|
| Temel ve taşıyıcı duvarlar | Yapının statik unsurları |
| Çatı, dış cephe | Yapının dış kabuğu |
| Giriş, koridor, merdiven | Ortak geçiş alanları |
| Asansör | Ortak ulaşım |
| Kalorifer kazanı, su deposu | Ortak teknik tesisat |
| Bahçe, otopark | Yapı dışı ortak alanlar |
| Çatı arası, bodrum | Genelde ortak |
| Sığınak, depo | Ortak güvenlik/depo alanı |
Ortak Alan Kullanım Kuralları
- Tüm maliklerin kullanım hakkı vardır
- Bir malik diğerlerinin kullanımını engelleyemez
- Ortak alanda kişisel mülkiyet iddiası geçersizdir
- Yönetim planı kuralları geçerlidir
Aidat (Ortak Giderler) — KMK m.20
KMK m.20 çerçevesinde her kat maliki ortak giderlere katılmak zorundadır:
Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve onarımı ile ilgili giderlere katılırlar.
Aidat Kapsamına Giren Giderler
| Gider | Detay |
|---|---|
| Personel ücretleri | Bekçi, kapıcı, temizlikçi |
| Yakıt giderleri | Doğalgaz, kömür, fuel-oil |
| Su, elektrik (ortak) | Ortak alanlar tüketimi |
| Asansör bakım | Düzenli kontrol, onarım |
| Site/apartman sigortası | Yapı sigortası |
| Vergi, harç | Ortak alanlara ilişkin |
| Yönetim giderleri | Yönetim, muhasebe |
| Onarım fonları | Çatı, cephe vb. büyük onarımlar |
Pay Hesaplama
Aidat, KMK m.20 çerçevesinde arsa payı esas alınarak veya yönetim planındaki düzenlemeye göre belirlenir. Arsa payı:
- Tapu senedinde belirtilir
- Bağımsız bölümün büyüklüğü, konumu, niteliği ile orantılıdır
Pratik kural: Daha büyük bir daire, genelde daha yüksek arsa payı → daha yüksek aidat.
Aidat Ödememe Sonuçları
Aidat ödememek ciddi sonuçlar doğurabilir:
| Sonuç | Detay |
|---|---|
| Geciken aidat faizi | Yönetim planı veya kararla belirlenir |
| İcra takibi | KMK m.20 — alacak takibi |
| Kanuni ipotek hakkı | Birikmiş aidat için bağımsız bölüm üzerinde |
| Aidatın artırılması | Genel kurul kararıyla |
| Hukuki sorumluluk | Diğer maliklerce dava açılabilir |
İcra Takibi Yolu
KMK çerçevesinde aidat alacağı için icra takibi açılabilir; takibe itiraz edilmez veya itiraz aşılırsa banka hesabı, maaş, eşya haczi gündeme gelebilir.
Aidat İçin "Ben Ortak Alanları Kullanmıyorum" İtirazı
Yaygın yanlış argüman: "Ben asansör kullanmıyorum, asansör aidatını ödemem."
Hukuki gerçek: Kullanmamak aidat yükümlülüğünü kural olarak kaldırmaz (KMK m.20). Aidat ortak giderlere katılım yükümlülüğüdür, doğrudan kullanım karşılığı değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'in yerleşik içtihatlarında, kat malikinin bağımsız bölümünü kullanmaması veya orada oturmamasının ortak gider ve avanslara katılma yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığı kabul edilmektedir.
Ortak Gider İstisnaları
KMK m.20 çerçevesinde sınırlı istisnalar bulunabilir:
- Belirli giderlere katılımda yönetim planında özel düzenleme yapılabilir
- Bazı ortak yerlerin giderleri için genel kurul kararı belirleyici olabilir
Ancak bu istisnalar yönetim planına veya genel kurul kararına bağlıdır — kişisel iddia ile kullanılamaz.
Yönetim Kurulu / Yönetici — KMK m.34
Apartman/site yönetici veya yönetim kurulu ile yönetilir:
Yönetimin Görevleri
- Ortak giderleri tahsil etme
- Bakım-onarım organizasyonu
- Personel istihdamı ve denetimi
- Hesap-kitap tutma
- Genel kurul toplantısı çağırma
Yönetimin Yetkileri
- Acil küçük onarım kararları
- Personel ile sözleşme yapma
- Yönetim plan uygulaması
- Ortak alanlarla ilgili günlük kararlar
Yetki Sınırları
Yönetim, genel kurul kararı olmadan kural olarak yapamayacağı işler:
- Büyük onarım/yenileme kararları
- Aidat esaslarını değiştirme
- Ortak alan kullanım kuralları değişikliği
- Önemli tutarlı hukuki işlemler
Kat Malikleri Kurulu — KMK m.27-33
En yüksek karar mercii kat malikleri kurulu (genel kurul)dur.
Yıllık Olağan Toplantı
- Yılda en az 1 kez
- Bütçe onayı, hesap denetimi
- Yönetici/yönetim kurulu seçimi
- Yıllık çalışma planı
Olağanüstü Toplantı
- Yönetim çağrısıyla
- Belirli sayıda kat malikinin talebiyle
- Acil durumlar için
Karar Yeterliği
| Karar Türü | Çoğunluk |
|---|---|
| Yönetim planı değişikliği | Nitelikli çoğunluk (4/5) |
| Büyük yenileme/ek inşaat | Nitelikli çoğunluk |
| Yönetici seçimi | Sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Olağan kararlar | Toplantıdaki çoğunluk |
Karar Aleyhinde İtiraz
Genel kurul kararı hukuka aykırı ise:
- 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesine itiraz
- Yetersiz çoğunluk, usul hatası, kanuna aykırılık sebepleriyle
Uyuşmazlık Çözüm Yolları
1. Yönetim ile İletişim
Çoğu uyuşmazlık doğrudan iletişimle çözülür.
2. Kat Malikleri Kurulu Kararı
Yönetimle çözümsüz konular genel kurula taşınır.
3. Sulh Hukuk Mahkemesi
KMK kaynaklı uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür:
- Aidat tahsilatı
- Genel kurul kararı iptali
- Ortak alan ihlali
- Yönetim yetki ihlali
Sık Sorulan Sorular
Aylardır apartmana gelmiyorum, aidatımı ödememe hakkım var mı?
Kural olarak hayır. KMK m.20 çerçevesinde aidat, doğrudan kullanım karşılığı değil, ortak giderlere katılım yükümlülüğüdür. Apartmana gelmemeniz, mülk sahibi olmanız ve ortak giderlerin oluşması gerçeğini değiştirmez. Aksi halde icra takibiyle karşılaşabilirsiniz.
Kapıcının verdiği zarar için yönetimden tazminat alabilir miyim?
Kapıcı yönetim adına çalışır; istihdam eden sıfatıyla sorumluluk gündeme gelebilir (TBK m.66 adam çalıştıranın sorumluluğu). Zararı somut delillerle belgeleyip yönetime yazılı talep sunmanız ilk adımdır.
Komşum balkonunu kapattı, ortak cepheyi değiştirdi. Ne yapabilirim?
Bu ortak alan ihlali niteliğinde olabilir. Ortak cephe tüm maliklerin müşterek kullanımındadır; gerekli kat malikleri kurulu kararı olmadan değiştirilmesi sorun doğurur. Yapılması gereken:
- Önce yönetim ile görüşme
- Sonuçsuz kalırsa sulh hukuk mahkemesine başvuru
- Eski hale getirme talep edilebilir
Yönetim seçimine katılmadım, kararlardan haberim yok. Sorumlu muyum?
Evet. Genel kurul kararları, kural olarak toplantıya katılmayanları da bağlar. Karar hukuka aykırı ise 1 ay içinde itiraz edebilirsiniz; aksi halde karar kesinleşir.
Aidatımı yıllardır ödüyorum ama yönetim hesap vermiyor. Ne yapabilirim?
KMK çerçevesinde hesap denetimi kat maliklerinin hakkıdır. Yönetim, hesap vermekle yükümlüdür. Reddederse:
- Yazılı talep
- Genel kurulda denetim talebi
- Sulh hukuk mahkemesine başvuru
Sonuç
Kat mülkiyeti, 634 sayılı KMK çerçevesinde özel bir mülkiyet türüdür. Ortak yerler tüm maliklerin müşterek kullanımındadır. Aidat ödeme yükümlülüğü arsa payı esasına göre belirlenir ve doğrudan kullanım karşılığı değildir — "kullanmıyorum, ödemem" argümanı kural olarak geçersizdir. Aidat ödememe icra takibi ve kanuni ipotek sonucu doğurabilir. Yönetim günlük işleri, kat malikleri kurulu stratejik kararları alır. Karar yeterliği konuya göre değişir. Genel kurul kararına 1 ay içinde itiraz edilebilir. Uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde çözülür. Kendi durumunuza özel değerlendirme için bir avukatla görüşmenizi öneririz.
İlgili HizmetDetaylı içerik için: Kat Mülkiyeti & İzale-i Şuyu